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Arrendamientos Urbanos. La causa básica de la ruina fueron defectos estructurales, lo que determinaría la responsabilidad del constructor. Responsabilidad. (TS S, 11-05-07)

CASACION Num.: 1720/2000
Ponente Excmo. Sr. D.: Alfonso Villagómez Rodil
Votación y Fallo: 26/04/2007
Secretaría de Sala: Ilma. Sra. Dña. María Pilar Fernández Magester

SENTENCIA Nº: 541/2007

TRIBUNAL SUPREMO Sala de lo Civil

Excmos. Sres.:
D. Jesús Corbal Fernández
D. Vicente Luis Montés Penadés
D. Alfonso Villagómez Rodil

En la Villa de Madrid, a once de Mayo de dos mil siete.

VISTOS por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados identificados al margen, el Recurso de Casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Barcelona -Sección Trece-, en fecha 9 de noviembre de 1.999, como consecuencia de los autos de juicio de cognición sobre resolución de arrendamientos urbanos por aplicación del artículo 118 de la L.A.U. de 1.964, (desalojo e indemnización de daños y perjuicios procedentes), tramitados en el Juzgado de Primera Instancia de Gavá número cinco, cuyo recurso fue interpuesto por don Fabian A.S., don Mariano C.B., doña Ana N.I., doña Ana O.G., don José F.T., don Emilio S.H., doña Marina G.H. y doña Maravillas L.G., a los que representó el Procurador de los Tribunales don Santiago T.D., en el que es recurrido don Manuel B.G., al que representó el Procurador don Federico P.P..

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO .- El Juzgado de Primera Instancia cinco de Gavá tramitó el juicio de cognición número 248/96, que promovió la demanda de don Manuel B.G., en la que, tras exponer hechos y fundamentos de derecho, suplicó: «Que teniendo por presentado este escrito, con los documentos acompañados, lo admita. Me tenga por comparecido y parte en la representación que ostento y dejo acreditada. Y por formulada demanda de juicio de cognición sobre resolución de contratos de arrendamiento que han sido reseñados en este escrito, contra las personas que han sido asimismo relacionadas, cuya nueva reseña se obvia en servicio de la economía, dado su importante número. Todo ello por la causa prevista en el art. 118 de la L.A.U. Admitida a trámite. Siendo desconocido el domicilio de los demandados, dar traslado de la demanda y emplazar para su contestación al Sr. Luís T.V. con domicilio en Barcelona, Ronda XXX Nº 000, primero, en calidad de representante de los demandados Sres. José F.T., Mariano C.B., Maravillas L.G., Fabián A.S., Ana N.I., Emilio S.H., Ana O.G. y Marina G.H., emplazando al demandado Sr. Luís Manuel R.G. con D.N.I. 000, arrendatario del piso primero tercera D.l, por edictos que se publicarán en el Boletín Oficial del Estado y emplazando a la Sra. doña Asunción N.I. arrendataria del piso primero segunda D, en su domicilio en Barcelona c/ G. Nº 000, para que todos ellos puedan contestar a la demanda en el plazo establecido. Y en su día, previos los trámites de rigor, y del recibimiento a prueba que desde ahora se interesa, se dicte sentencia mediante la cual, estimando en todas sus partes la presente demanda, se declaren resueltos los contratos antedichos y en el improbable caso de que los demandados llegaren a ocupar los locales y viviendas de autos, se les condenara a su desalojo, apercibiéndoles de lanzamiento de no ejecutarlo. Y con imposición de costas».

SEGUNDO .- Los demandados don Mariano C.B., doña Ana N.I., doña Ana O.G., don Fabian A.S., don José F.T., don Emilio S.H., doña Marina G.H. y doña Maravillas L.G., se personaron en el pleito y contestaron a la demanda para oponerse a la misma, y al tiempo formularon demanda reconvencional, por lo que terminaron por suplicar: «Que habiendo por presentado este escrito con los documentos acompañados y copias de todo ello, se sirva admitirlo, me tenga por comparecido y parte en la representación que ostento, por contestada la demanda en tiempo y forma hábiles, y en sus méritos dictar sentencia desestimando la demanda; y tan sólo para el caso de que la demanda fuera estimada, tener por formulada reconvención y, en sus méritos, previos los trámites oportunos, dictar la oportuna resolución declarando que sean devueltas a cada uno de los inquilinos el importe de los respectivos alquileres cobrados indebidamente por la propiedad durante el periodo comprendido entre los meses de Marzo y Julio del corriente año; (tal como se desglosa en el último apartado del hecho segundo de la demanda reconvencional); la responsabilidad civil de la parte actora , condenándola a indemnizar a mis patrocinados por los daños y perjuicios que se les ocasionaren, indemnización que deberá fijarse en ejecución de sentencia en atención a las bases establecidas en el cuerpo del presente escrito; y para el supuesto de que el Juzgador considere que su pronunciamiento no pudiera exceder del limite de las ochocientas mil pesetas que establece el art. 46 del Decreto de 21 de noviembre de 1.952 (si bien entendemos que ello no debería ser así en aplicación de lo previsto por los arts. 39 y 40 de la L.A.U. de 1.994), interesamos en todo caso una condena a D. Manuel B.G. hasta el importe de esas ochocientas mil pesetas a cada uno de los arrendatarios que prevé como límite la aludida norma legal, y, hacemos reserva expresa de cuantas acciones puedan asistirnos para la reclamación del posible excedente, todo ello con expresa imposición de costas a la parte contraria si se opusiere de forma temeraria».

TERCERO .- El Juez del Juzgado de Primera Instancia número cinco de Gavá dictó sentencia el 15 de abril de 1.998, con el siguiente Fallo literal; «Que debía estimar y estimaba en su integridad la demanda formulada por don Ángel Q.R., Procurador de los Tribunales en nombre y representación de don Manuel B.G., contra Emilio S.H., Marina G.H., Ana N.I. y Asunción N.I., Fabian A.S., Ana O.G., José F.T., Mariano C.B. y Maravillas L.G., declarando resueltos los contratos de arrendamientos existentes entre el actor y los referidos demandados y en el improbable caso de que los demandados llegaren a ocupar los locales y viviendas de autos, se les condenará a su desalojo, apercibiéndoles de lanzamiento si no lo hicieren.- Asimismo debía estimar como estimaba íntegramente la demanda reconvencional formulada por don José Manuel F.B. en nombre y representación de Doña María C.B., doña Ana N.I., doña Ana O.G., don Fabián A.S., don José F.T., don Emilio S.H., doña Marina G.H. y doña Maravillas L.G. contra don Manuel B.G. condenando al referido demandado reconvencional a que devuelva a los siguientes arrendatarios las rentas que entregaron a dicho demandado en los meses que a continuación se relacionarán:- Emilio S.H. la cantidad de 23.035 ptas. correspondientes las rentas de Marzo a Julio de 1.996.- Marina G.H. la cantidad de 18.060 ptas. rentas meses marzo a julio 1.996.- Rosario I.G. la cantidad de 31.010 ptas. rentas meses marzo a julio de 1.996.- Fabian A.S. la cantidad de 40.795 ptas. rentas meses marzo a julio de 1.996.- Ana O.G. la cantidad de 46.085 ptas. rentas de marzo a julio de 1.996.- José F.T. la cantidad de 52.535 ptas. rentas meses de marzo a julio de 1.996.-Mariano C.B. la cantidad de 81.575 ptas. rentas meses de marzo a julio de 1.996.- Maravillas L.G. la cantidad de 124.020 ptas. rentas marzo a mayo de 1.996.- Asimismo debo condenar y condeno al demandado reconvencional a que indemnice a los actores reconvencionales las cantidades que se determinen en ejecución de sentencia, conforme a lo establecido en el fundamento jurídico tercero de esta resolución, por los daños y perjuicios sufridos por los mismos.- No cabe hacer expresa imposición de costas. Recurso Contra la anterior resolución cabe interponer ante este Juzgado recurso de apelación en ambos efectos, en el plazo máximo e improrrogable de cinco días a contar desde el siguiente a su notificación, desde el cual se hallarán las actuaciones en Secretaría a disposición de las partes, al objeto de que en su caso se interponga dicho recurso por escrito, que se presentará ante este Juzgado».

CUARTO .- La referida sentencia fue recurrida por el demandante (demandado reconvencional), que promovió apelación para ante la Audiencia Provincial de Barcelona y su Sección Trece (rollo de alzada número 764/98), pronunció sentencia en fecha 9 de noviembre de 1,999, con el siguiente Fallo literal: «Que estimando el recurso de apelación formulado por don Manuel B.G. contra la sentencia dictada el 15 de abril de 1.998 por la Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de los de Gavá, en autos Nº 248/96, revocamos dicha resolución en el único sentido de absolver al demandado reconvencional de la pretensión deducida por la representación contraria de indemnizarles en el importe de los daños y perjuicios causados por la resolución de los contratos de arrendamiento derivada de la ruina del edificio. Sin especial imposición de las generadas en esta alzada».

QUINTO .- El Procurador de los Tribunales don Santiago T.D., en nombre y representación de los demandados don Fabian A.S., don Mariano C.B., doña Ana N.I., doña Ana O.G., don José F.T., don Emilio S.H., doña Marina G.H. y doña Maravillas L.G., formalizó recurso de casación contra la Sentencia dictada en apelación, que integró con los siguientes motivos, al amparo del ordinal cuarto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Uno.- Infracción de los artículos 1.101, 1.104 y 1.258 del Código Civil.

Dos.- Infracción del artículo 1.591 del Código Civil y 10-1 de la Ley del Suelo, así como de la jurisprudencia.

Tres.- Infracción del artículo 661 del Código Civil.

Cuatro.- Infracción de los artículos 6-4 y 7 del Código Civil.

SEXTO .- La parte recurrida presentó escrito de impugnación del recurso de casación que resultó admitido.

SEPTIMO .- La votación y fallo del recurso de casación tuvo lugar el día 26 de Abril de 2.007.

Ha sido Ponente el Excmo. Sr. D. ALFONSO VILLAGÓMEZ RODIL,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO .- La sentencia recurrida, en cuanto confirmó la pronunciada en primera instancia, declaró resueltos los arrendamientos de viviendas y locales del edificio sito en la Avenida de la Constitución 165-167 en Castelldefels, propiedad del actor y ocupados por los demandados, debido a que procedía la aplicación del artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1.964.

En el motivo primero se denuncia aplicación indebida de los artículos 1.101, 1.104 y 1.258 del Código Civil, y se alega que debía de apreciarse negligencia del actor en cuanto a su deber de conservación del edificio, pues sólo al respecto quedó demostrado que únicamente había solicitado permiso municipal para obras menores, como reparaciones de fachada, desagües y goteras, pero no que llevara a cabo actividad alguna de reconocimiento y comprobación de los elementos estructurales de la finca dada su antigüedad y el deber que le incumbía de velar por la concurrencia de las condiciones precisas para su habitabilidad, ya que el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a las reparaciones necesarias, lo que implica afrontar y procurar la subsanación de todas aquellas deficiencias que pudieran impedir el uso convenido de los locales y viviendas arrendadas.

La sentencia recurrida para eximir de toda responsabilidad indemnizatoria al actor, que le fueron reclamadas por los arrendatarios por vía reconvencional, declara que la causa básica de la ruina que afecta al edificio han sido defectos estructurales (básicamente corrosión y rotura del alambre prensado y del hormigón de las viguetas por insuficiente cubrimiento de las armaduras o mala calidad del hormigón), lo que determinaría la responsabilidad del constructor, pero omitió el dato fundamental que autoriza a integrar el "factum", que por esta vía el demandante debía asumir las responsabilidades correspondientes,, respecto a terceros, pues según consta en la escritura otorgada el 27 de noviembre de 1.989, resultó ser hijo único y heredero universal de su madre doña Pilar G.C. (fallecida), habiéndosele adjudicado la finca del pleito, y fue su progenitora la que promovió la construcción del edificio a sus expensas, conforme a la escritura de segregación y obra nueva de 28 de noviembre de 1.970, habiéndose extinguido el usufructo a favor del padre don Manuel B.M. por haber fallecido el 10 de noviembre de 1.992.

El motivo procede, pues no se está ante supuesto demostrado de caso fortuito o fuerza mayor, sino ante situación de incumplimiento contractual desde el principio, ya que el artículo 1.554 del Código Civil impone al arrendador no sólo la obligación de entrega de la cosa objeto del arrendamiento en estado de servir al uso para el que está destinado, sino que también es exigente en cuanto al deber de conservarla para facilitar su adecuada utilización durante la vigencia del arriendo y así las cosas se aportó al mercado un edificio que desde el primer momento no reunía las condiciones de seguridad necesarias y de permanencia estable en sus elementos estructurales, manteniéndose de esta manera vigentes los arrendamientos de los locales y viviendas de la casa del pleito, respecto a la cual las actividades de conservación resultan nulas, a lo que cabe añadir que los inquilinos, a requerimiento municipal, desalojaron voluntariamente el edificio, lo que les ocasionó consecuentes gastos que por tanto han sido impuestos y no resarcidos, resultando patente y relevante el desequilibrio instaurado, nada conciliable con la equidad y la justicia, ya que el propietario cuenta con una edificación situada en lugar céntrico de la localidad de Castelldefels, con muy probables expectativas de especulación, en tanto que los arrendatarios han tenido que padecer el abandono de sus casas y locales y los trabajos de búsqueda de otros alojamientos, con la indudable carga de preocupación y sufrimiento que estas situaciones acarrean.

La estimación del motivo determina la procedencia del tercero sobre infracción del artículo 661 del Código Civil, que declara que el heredero sucede a su causante en todos sus derechos y obligaciones.

SEGUNDO .- En este motivo se aduce infracción del artículo 1.591 del Código Civil, 10-1 de la Ley del Suelo 8/1990 y jurisprudencia.

El motivo se rechaza pues aquí se está ante contratos de arrendamientos urbanos plurales, sometidos a su propia disciplina legal y un supuesto de responsabilidad decenal. El artículo 1.591 no se refiere a los arrendatarios, al otorgar legitimación activa para reclamar daños al comitente o subadquirente que reúna condiciones de propietario o copropietario del edificio.

TERCERO .- En el motivo cuarto, los preceptos que se aportan como infringidos son el 6-4 y 7 del Código Civil, para sostener actuación de mala fe del propietario, dado su ánimo especulador para instar la resolución de los contratos arrendaticios y a la vez continuó percibiendo las rentas con posterioridad al desalojo del edificio, por lo que las resoluciones contractuales cabía calificarlas como fraude de ley y abuso de derecho.

El motivo no se acoge, pues, la sentencia recurrida condenó la devolución de las rentas indebidamente percibidas y, como dice el Tribunal de Apelación, al supuesto de autos no es aplicable por analogía lo previsto en el artículo 81-5° de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La cuestión se plantea como nueva, ya que se resolvió en el pleito la resolución de los arrendamientos por aplicación del artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la estimación de dicha pretensión en la sentencia de primera instancia ha quedado firme al no haber sido objeto del recurso de apelación interpuesto por los demandados.

CUARTO .- Al acogerse el recurso corresponde a esta Sala, de conformidad al artículo 1.715-1-3° de la Ley de Enjuiciamiento Civil, resolver lo que corresponda dentro de los términos en los que se planteó el debate procesal, por lo que ha de decretarse la anulación de la sentencia recurrida que desestimó las pretensiones indemnizatorias de los recurrentes y, revocar en parte, la que pronunció el Juez de la Instancia, en cuanto se fijan bases más razonables y adecuadas a lo probado, a efectos de que en trámite de ejecución de sentencia se establezcan las cantidades correspondientes a indemnizaciones de daños y perjuicios, y dichas bases son las siguientes: a) Gastos de traslados de los inmuebles a las necesidades de cada arrendatario; b) Gastos por contratación e instalación de suministros en los nuevos alojamientos; y c) El precio del traspaso que pudieran corresponder a los arrendatarios de los locales de negocio y pérdida de fondo de comercio ocasionado por el traslado a otros locales.

QUINTO .- La procedencia del recurso determina, de conformidad al artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que no procede hacer declaración expresa en sus costas, así como respecto a las causadas en las dos instancias.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación que fue formalizado por don Fabian A.S., don Mariano C.B., doña Ana N.I., doña Ana O.G., don José F.T., don Emilio S.H. y doña Maravillas L.G. contra la sentencia que pronunció la Audiencia Provincial de Barcelona en fecha nueve de noviembre de 1.999, la que casamos y anulamos y, a su vez, revocamos en parte la dictada por el Juez de Primera Instancia número cinco de Gavá el 15 de abril de 1.998, en cuanto se dejan sin efecto las bases para fijar la indemnización de daños y perjuicios que se sustituyen por las que se establecen en el fundamento jurídico cuarto de esta resolución, en la que se estima, con el alcance decisorio que queda establecido, la demanda reconvencional deducida por los recurrentes, condenando al demandante don Manuel B.G. al pago de las indemnizaciones que correspondan y que se cuantificarán en ejecución de sentencia, con sujeción a las referidas bases, confirmándose el resto de los pronunciamientos que contienen las sentencias de las dos instancias.

No se hace expresa declaración de las costas de este recurso, ni las correspondientes al recurso de apelación y primera instancia.

Notificada esta resolución, póngase en conocimiento de la Sección 13a de la Audiencia Provincial de Barcelona, con remisión de testimonio de la misma y devolución de los autos y apelación en su momento enviados, interesando el correspondiente acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos-Jesús Corbal Fernández. - Vicente-Luis Montés Penadés.-Alfonso Villagómez Rodil.- Rubricados.

PUBLICACIÓN .- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.